Inmobiliaria y futuro – El declinar de las Grandes Urbes

gran vía de Antonio Lçopez

Por Gpunto
14/11/2011

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Una de las tendencias que observo en la gente es su deseo de vivir fuera de las metrópolis. Los grandes núcleos urbanos tal como se concibieron al principio del siglo XX, son un modelo que seguirá creciendo en el Tercer Mundo por bastante tiempo, pero que en los países avanzados, (incluyendo en tal categoría a países como España), es un modelo urbanística superado y que muestra dar señales de decadencia.

Esta tendencia es ya una realidad en los países más dinámicos como puedan ser los nórdicos o Estados Unidos, y en mi opinión es un modelo que se impondrá en los demás un poco más tarde, en un espacio de tiempo razonablemente corto, pongamos por ejemplo 25 años.

El modelo en las grandes ciudades del primer mundo, es un centro histórico dominado por edificios de oficinas estatales y museos, pero del que han huido las sedes de las grandes corporaciones y en el que resisten exclusivas viviendas de clases privilegiadas, rodea ese centro decimonónico que es sus barrios más populares, muy deteriorados y deprimidos, dan cobijo a las clases bajas, rozando el lumpenproletariado,  especialmente emigrantes del tercer mundo, que con su escaso poder adquisitivo no tiene posibilidades de mejorar las viviendas que poco a poco cáen en una espiral de pobreza y abandono.

Fuera del centro y en barrios construidos a mediados del siglo XX, viven las clases medias de mentalidad urbanita, que valoran en mucho vivir en la gran ciudad, pese a reconocer los inconvenientes que tiene.

Rodeándolo todo, en un radio de 10 a 50 km., una inmensa zona de suburbios situados, donde vive el grueso de la población, desde la clase obrera  a la alta, e incluso donde existen pequeños y exclusivos reductos ocupados por unos pocos privilegiados.

Este modelo urbanístico esta quedándose obsoleto, las dificultades de comunicación y la falta de aparcamiento en el centro hace que la gente busque otras soluciones más racionales a salir y entrar por unas carreteras absolutamente saturadas, lo que poco a poco está creando la dispersión de los puestos de trabajo por la periferia.

Por ello opino que un periodo de unos 25 años, estas urbes van a padecer un cambio radical. Este periodo puede ser suficientemente largo para muchas actividades, pero lo suficientemente corto para tenerlo en cuenta en inversiones que se pretenden amortizar en largos periodos de tiempo, como son las inversiones en inmuebles y en obras públicas en general.

Hay que tener en cuenta, que cuando vamos a construir son inmuebles o obras públicas,  pensadas para tener una vida útil de unos 75 años, los plazos de amortización se extienden en el tiempo y como su nombre indica, los inmuebles no se pueden desplazar de un sitio donde sobren a un sitio donde hagan falta, por tanto hemos de tener una razonable seguridad que habrá utilidad para ellos como mínimo para treinta años.

Esta tendencia debería ser estudiada con detalle por los organismos responsables de la  planificación de las ciudades, tanto de los encargados del urbanismo de nuevas áreas, como por los planificadores de los servicios públicos, pues pudiera ocurrir, que si no planificamos con la debida perspectiva, se invierta en obras públicas e inmuebles, servicios y edificios que nunca se lleguen a amortizar, mientras que habrá que hacer a prisa y corriendo, otras gigantescas inversiones para satisfacer las nuevas necesidades que aparezcan en otros sitios.

Si observamos el estudio de la CNN Money de las empresas donde es más interesante trabajar tan solo una está en Nueva York, (Goldman Sachs). El reto se reparte por toda la geografía de los Estados de Unidos y si bien empiezan a aparecer empresas en ciudades importantes aun que menores como Huston, (EOG Resources), o Oklahoma City, (Devon Energy), pero comienzan a aparecer empresas en lugares como Lakeland, Florida, (Publix Super Markets), Cary, Caroñlina del Norte, (SAS Institute), que probablemente nadie que no sea norteamericano sabrá de su existencia.

El que estas empresas sean consideradas como ideales para trabajar en ellas, supone que allí se ha producido en la mentalidad de la gente, un cambio diametral respecto de la cotización que se tenía de los grandes núcleos urbanos, como sitios ideales para vivir. Independientemente del sueldo que se pudiera ganar, antes tener que vivir en una ciudad de segundo orden, se consideraba un destierro del que había que huir si querías prosperar, pero hoy las cosas comienzan a cambiar y el problemas en muchas compañías, es conseguir que alguien acepte un ascenso, si ello supone tenerse que trasladarse a vivir a un gran núcleo urbano.

Campus de la Universidad de Elcha

Razones para ello hay muchas, ha disminuido la distancia que había con los servicios públicos  de calidad que antes solo se prestaban en las grandes ciudades, la enseñanza, sanidad, ocio etc, se han equiparado en gran medida, de modo que hoy de una concentración universitaria en una decena de ciudades, se ha pasado a cientos de campus universitarios repartidos por toda España, que dependen de universidades repartidas por todo el país. Igualmente hoy, salvo operaciones muy complejas y raras, uno puede cuidar su salud con absoluta garantía en cualquier punto del país. Y la tendencia sigue siendo el igualar la calidad de los servicios de cualquier tipo entre las grandes ciudades y las ciudades menores.

Por otra parte, ha mejorado y han bajado proporcionalmente de precio, mucho los sistemas de comunicación, tanto en lo que se refiere a comunicaciones físicas, como autovías, tren o avión, como comunicaciones digitales. Hoy no queda ninguna ciudad de pequeño tamaño y comienza ser raro el pueblo, sin una perfecta cobertura, de teléfono móvil o Internet. Tampoco hay en España nadie que viva a mas de media hora en coche de una ciudad de más de 25.000 habitantes,  ni a más de 4 horas por carretera de una ciudad con 100.000 habitantes. Por tanto, si un servicio muy específico y raro, no lo encuentra cerca de su hogar, lo puede conseguir con un viaje de ida y vuelta en un día.

Han desaparecido los motivos por los cuales tenía ventaja en residir en ciudades como Madrid, Barcelona, o Valencia. Pero en cambio siguen en pie las ventajas de los núcleos urbanos sobre las metrópolis, una vida más tranquila, con mejor calidad de vida y menos carestía en muchos apartados, como la cesta de la compra, vivienda, alimentación, hostelería etc. etc.

Por el contrario, con el crecimiento de las ciudades se han saturado servicios esenciales sin posibilidad de mejora, en especial l en lo referente a vías de comunicación y aparcamiento, de forma, que hoy llega antes a la puerta del Sol centro quien vive en Guadalajara y va en tren a Atocha, que el que vive en el Barrio de la Concepción.

Con ello la vida en las ciudades se ha vuelto muy estresante y cara. Estresante porque al tiempo de trabajo hay que añadir el de los desplazamientos. que se pierde para la vida  familiar, el ocio, o el descanso y otra parte caro, porque a parte del gasto en desplazamientos, muchos ciudadanos se ven obligados a comer fuera de casa, y o lo hacen en bares económicos, cada día más caros, o de “Tuper”, en la propia oficina, con todo lo que supone para el bolsillo y el estómago.

Solamente la realidad de que es más fácil encontrar trabajo y escalar puesto profesionales en las urbes que en lejos de ellas, es lo que hace que aun se siga desplazando gente hacia las grandes ciudades.

Sin embargo, esta última ventaja se está desvaneciendo a medida que aumenta el teletrabajo y el trabajo autónomo. Cada vez son más las personas que, salvo reuniones esporádicas, no tiene que ir a la oficina. Hoy es habitual que los vendedores, hagan su trabajo burocrático, como pasar pedidos, informes de venta, liquidación de gastos, etc. con un portátil. Allí donde se encuentren, en su casa, o en un hotel y lo hagan a la hora que mejor les venga hacerlo.

A estos actualmente, otros empleados cuyo trabajo solo consiste en recibir y gestionar información a través del ordenador, lo que en la practica, es hoy en día el trabajo del 80% de los oficinistas.

El que estos empleados se desplacen todos los días a una oficina, bien mirado es absurdo pues igual podrán realizar su trabajo desde su casa. La razón de ello es en gran parte una tradición, algo que siempre tiene gran peso, “siempre e hizo así”. Tambien pesa que los jefes aun no saben como controlar a sus subordinados, cuando están lejos de su vista, aparte que hoy el trabajo se paga de acuerdo con un numero de horas trabajadas y no se sabe muy bien como medir esas horas si se realizan en la intimidad del hogar. Por último, porque estar todos juntos en un mismo edificio, facilita organizar reuniones, principal y casi único sistema de organizar y coordinar el trabajo en equipo.

Sin embargo esto está cambiando. Al externalizar cada vez más el trabajo en empleados autónomos, el control del trabajo se mide más por la consecución de objetivos que por tiempos, mientras que los nuevos sistemas de comunicación instantáneos por Internet reducen la necesidad de la presencia física en las reuniones, y aun más desaparecerá, cuando la multi teleconferencia sea una realidad por tener todos un ancho de banda que lo permita y perdamos con su uso, el inicial envaramiento y falta de espontaneidad que genera inicialmente.

Quizá llegue un momento que la necesidad de verse en directo, se distancie a una reunión mensual. No sé cuando se producirá, pues depende de muchos factores, en especial al progreso en las comunicaciones y el coste del alquiler de una oficina, hoy por cada empleado se calcula como media 10 m2 de oficina, que si están situados en un sitio cómodo y bien comunicado tiene un precio muy elevado tanto de alquiler como de gastos de anejos, seguridad, limpieza, calefacción etc.

Si como calculo, en 25 años, serán los que acudan al puesto de trabajo, los que resulten tan raros, como los que hoy practican el teletrabajo, la gran urbe tendrá un vuelco total, su población disminuirá aceleradamente en favor de los suburbios en un primer momento, hasta que la gente, se convenza que para nada dependen de la urbe y decidan en una segunda fase, trasladarse a vivir en donde quieren vivir, que suele ser donde tiene adquirida su segunda vivienda y dejen solo cerca de la urbe un apeadero, para cuando esporádicamente tengan que acudir a ella por motivos de trabajo.

Y no creamos que esto ocurrirá Dios sabe cuando, este es un proceso que se ha iniciado ya y no son solo los visitadores comerciales los que pueden elegir el lugar donde quieren vivir, muchos jóvenes están retornando al campo y e desde alli buscan trabajos que puedan realizar, que no necesariamente están relacionados con la actividad agrícola.

Ecoaldea de Valdepiélagos

Por ejemplo Gonzalo Cañas decidió establecer al base de su negocio el Teatro de Autómatas  en su lugar de residencia Los Molinos en plena Sierra de Madrid, pero la oficina de contratación de su espectáculo está en Cebreros, (Ávila) y no son solo ellos quienes en el mundo del espectáculo han decidido abandonar las Metrópolis y sus tradicionales centros culturales, por ejemplo se ha establecido un importante Taller de Títeres y su correspondiente compañía ambulante de Títeres  en Navalcarnero, en el borde de la provincia de Madrid, mientras que otra Títeres Sol y Tierra  tiene situados sus talleres en la Ecoaldea de Valdepiélagos, una comuna ecologista situada a unos 40 km. de Madrid, donde una parte de sus miembros tienen su vivienda habitual dedicándose a actividades tan variadas como a dar cursos de yoga, taller de confección de jabones ecológicos ,  o talleres de  improvisación teatral, actividades que antes, con pueblos de un nivel de vida inferior y peores comunicaciones, no hubiera sido posible realizarlos desde una aldea.

Comunas como esta de Valdepiélagos ecologistas o no, se crean nuevas constantemente en España las ecoaldeas tienen su propio órgano de comunicación, Red Ibérica de Ecoaldeas, mientras que otros que se plantean otros objetivos  se agrupan en otros órganos como por ejemplo Repoblar Pueblos que tiene información actualizada de las oportunidades que dan muchos pueblos a quien desea repoblarlos, incluso con incentivos como asegurar trabajo y vivienda, algo que parece una utopía en plena crisis.

Todos estos movimientos que he reseñado no son más que la punta de un iceberg de personas que aspiran vivir lejos de las grandes ciudades, que buscan constantemente alternativas para poderlo hacer y que no me cabe la menor duda s vana suponer un movimiento migratorio simétrico al que en los años 60 se realizó del campo a las ciudades.

Consecuencias de esta “profecía“ para el sector inmobiliario:

• No hagas edificios de oficinas en las grandes ciudades, pues posiblemente se queden vacíos y nunca tendrás clientes suficientes para ocuparlos.
• Adquiere solares y urbaniza y espera la demanda con tranquilidad, ahí donde le gusta tener la gente segundas viviendas, pues posiblemente aumentarán de precio, al aumentar la demanda.
• Si vas a construir viviendas para alquilar en una gran urbe, estudia que se puedan fraccionar fácilmente en apartamentos pues posiblemente dentro de unos años no haya demanda en las metrópolis de pisos grandes.
• Para el público en general, antes de comprar una vivienda, asegúrate que realmente quieres vivir en esa ciudad, y pregúntate si tiene sitio para instalar un puesto de trabajo suficientemente cómodo para poder trabajar a gusto en casa. Si una de las respuestas en NO, quizá te interese más vivir de alquiler y comenzar a comprar una parcela edificable allí donde te gustaría vivir si pudieras.
• ¿Hay posibilidades de realizar hoy el 90% de tu trabajo desde casa?. Ten la seguridad que pronto te ofrecerán esa posibilidad y un poco más tarde te van a obligar a hacerlo. En esas condiciones, ¿sigues deseando vivir en la misma ciudad que hoy vives?
• Como todo lo “moderno” no es más que una vuelta a los orígenes, cuando la mayoría de la gente vivía cerca de las tierras que cuidaba y el resto eran artesanos y comerciantes que en un alto grado tenían integrado su taller en la vivienda. ¿Qué eran los corrales que acompañaban indefectiblemente las casas rurales sino los talleres donde se guardaban los aperos de la labranza ¿ ¿Cuántos, panaderos, zapateros, carpinteros, herreros,… tenían el taller adosado a su vivienda, pues dentro de poco ocurrirá lo mismo solo que nuestra herramienta en la mayoría de los casos será un ordenador y nuestro cliente esté situado en cualquier punto del borde de la red, junto a ti o en el otro extremo del mundo, eso es hoy indiferente?

Saludos a todos

Gpunto