Inmobiliaria y futuro – Viviendas flexibles

Por Gpunto
7/4/2011

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Uno de lo problemas que plantea la compra de la vivienda, es que los inmuebles, como su nombre indica, son inmóviles, no se pueden cambiar de sitio, lo cual ya es un problema, cundo las actuales circunstancias laborales, hacen conveniente cambiar de residencia en función de donde tengas en cada momento tu puesto de trabajo.

Pero incluso no teniendo necesidad de cambiar de lugar de residencia, a lo largo de la vida de una familia, cambian las necesidades de reparto del espacio interior de la vivienda, lo que debería conllevar la posibilidad de remodelar la distribución de la vivienda, de acuerdo con las nuevas necesidades, sin que ello supusiera un gasto excesivo. Cambios, cambios y más cambios

Por otra parte, estamos sufriendo un cambio en el modelo de familia que en ninguna época anterior se habían experimentado, nunca sus sus formas de comportamiento han experimentado tantos cambios y de una manera tan rápida. Nuestra sociedad tiende a la individualización y diversificación.

De la familia “tradicional”, caracterizada por ser extensa y compleja se ha pasado a una familia pequeñas y simple, donde hay se tiende a una disolución del grupo doméstico hacia un modelo de familia mínima, individual y privada. Además, en la actualidad, la sociedad  europea se está volviendo mucho más dinámica. Las personas cambian de trabajo a menudo y con ello también cambia su entorno habitable. La vida de una persona ya no sigue una línea previsible, sino que está influenciado por etapas discontinuas trabajo, vida en familia, etc, que hacen que deba ser contempladas las necesidades de cambio.

Evolución de la familia

Cuando una joven pareja compra una casa, suele desear un gran salón, una pequeña cocina y uno o dos habitaciones un dormitorios principal y otro como a habitación auxiliar o dormitorio de invitados y les es suficiente un solo cuarto de baño. A medida que llegan los hijos, aumenta poco a poco la necesidad de más dormitorios, quizá necesiten ampliar la cocina y un segundo cuarto de baño.

Para posteriormente iniciar un proceso inverso, a medida que los hijos se van de casa. Se calcula que tan solo cada cinco años, sería conveniente poder remodelar de alguna forma la distribución interior de las casas.

Jubilados

Esta posibilidad adquiere mas interés social cuando tenemos en cuenta que en el futuro la pensión media de jubilación, darán escasamente para poder vivir dignamente por lo que los ingresos del alquiler de de una vivienda de 45m2, partiendo de una de 90 m2 a en dos, significaría para el propietario un incremento de sus ingresos que podría llegar a suponer un 38,5% la pensión

En el concepto actual de vivienda con un diseño inamovible, las rígidas distribuciones actuales no pueden evolucionar con las necesidades de la familia por lo que casi siempre quedan habitaciones de poco o nulo uso. Se estima que 18.000.000 de habitaciones se encuentran vacías en España, ello supone una infrautilización de 2.000 millones de euros anuales.

Algo que se podría paliar de utilizar esos espacios vacíos, al remodelar la vivienda y en último caso independizando el espacio sobrante con vistas a su alquiler o  venta. Hoy esta diversidad de programas de ocupación y los variación de los dos sistemas de vida que se dan en la sociedad actual, no encuentran respuesta en la oferta de vivienda existente en la actualidad, donde la vivienda aparece como un producto acabado ajeno a las necesidades cambiantes del consumidor.

Diferentes modelos de “familia”

El modelo de vivienda del siglo XXI, tiene que ser capaz de adaptarse a las necesidades cambiantes de esta sociedad, en la que, ya de partida existe una gran diversidad de modelos de familias y usuarios: familias numerosas, parejas con hijo único, parejas sin hijos, , personas solas, pisos de estudiantes, familias monoparentales, pisos para personas mayores…

O hacemos viviendas para cada uno de estas tipologías o bien hacemos viviendas flexible, capaces de adaptarse ya en el momento de la compra y posteriormente a las necesidades reales que los compradores tiene en ese momento, quedando la vivienda abierta a cambios posteriores, por cambios de las necesidades de sus habitntes po por la llegada de nuevos habitantes con otras necesidades . Las casas deben ser espacios neutros, que puedan adaptarse a los deseos del comprador p de modo que sean atractivas para cualquiera, independientemente del grupo social al que pertenezca-

Esta capacidad de adaptación asegurará la vigencia del edificio que al poder evolucionar mantiene durante mas tiempo su utilidad.

Discapacidades

Un típico problema se plantea cuando alguno de los habitantes de una vivienda le llega una discapacidad, algo que en la envejecida sociedad europea es cada vez mas probable. Ya el 14,5% de la población en Europa, (9% en España), sufre algún tipo de discapacidad y los estudios demográficos dirán que la la tendencia para los pros¡ximos decenios es a incrementarse. Una silla de ruedas necesita como mínimo 70 centímetros de anchura en el tamaño de las puertas, tradicionalmente  en viviendas de “alto standing” la puerta de la calle tiene 90 cm. las puertas de los dormitorios 80 cm, pero la puerta de los cuarto de baño tiene solo 60 cm, (pueden comprobarlo en sus propios domicilios) Muchas de estas personas con discapacidad desean continuar viviendo es sus viviendas.

Sin embargo, sus domicilios no cumplen los requerimientos mínimos de accesibilidad. Cambiar simplemente la puerta del ca cuarto de baño supone habitualmenete arreglar el suelo de un pasillo y todo el interior de un cuarto de baño con todo lo que supone de fontanería, alicatado, radiadores etc. con un gasto que rara vez paa de los 5000 euros. La idea de la vivienda como un espacio neutro y adaptable también parece razonable.

Mixtos de  Oficina -Vivienda.

La aparición de Internet da lugar a nuevas formas de trabajo, el trabajo en centros fabriles ou oficinas esta disminuyendo mientras aumenta imparables los trabajos de empleados  autónomos y teletrabajadores que tiene en su residencia habitual, su puesto de trabajo. Puede ser algo que nos parezca extraño pero ha sido la tónica habitual en la mayoría de la historia, basta que vayamos a un pueblo para que observemos que casi todas las casas tenían su corral con las dependencias, cuadras y pajares,  imprescindibles para llevar a cabo su trabajo, algo que igualmente tenían los artesanos y comerciantes del pueblo donde la fragua a la tiendecita era parte inseparable de la vivienda.

Probablemente en el futuro volvamos a una vivienda mixta de hogar y oficina, los autónomos, freelance, están en auge y dentro de poco se añadirán los teletrabajadores. Unos y otros realizan gran parte de su trabajo en casa, y como todas las cosas en esta vida tiene su cara y su cruz, soi por un lado se ahorra tiempo y gasto de desplazamiento, por otro necesitan en su casa un lugar adecuado para trabajar, lo que plantea la necesidad de edificios multifuncionales, capaces de albergar ambas actividades, con el consiguiente cambio en los modelos de construcción.

¿Cómo serán?

La flexibilidad y adaptabilidad de la vivienda fue uno de los grandes tópicos del movimiento Moderno a principios del siglo XX, y en los últimos veinte años ha vuelto a adquirir importancia. El estudio de mayor influencia  fue la “teoría de los soportes”, que elaboró John Habraken en Holanda en los años sesenta. Las teorías de Habraken se basaban en un principio fundamental: separar aquello inamovible, fijo y colectivo de un edificio . el soporte (“basebulding”), de lo que puede ser transformable y puede depender del usuario, como las divisiones interiores, los armarios, las cocinas y los baños, es decir, las unidades separables o relleno («infill»).

De esta forma, el edificio puede albergar toda la diversidad tipológica, dando la posibilidad de cambio al usuario.. Por otra parte la separación de estos dos “niveles”, permite la aparición de dos nuevos mercados uno que es el constructor de los “recipientes” y otro que es el fabricante de los componentes interiores, hechos en serie, pero con una gran variedad de modelos para que el usuario tenga una posibilidad de elección.

A partir estas teorías se creó en 1964 el SAR (Stichting Architecten Research), que, dirigido por Habraken, se dedicó a la investigación y el estudio de estas teorías hasta los años noventa. En 1992, la trayectoria del SAR, que se había dedicado exclusivamente a la investigación, se dio por concluida y se creó una nueva organización llamada Open Bulding. En la actualidad Open Bulding es una red de relaciones entre diversas iniciativas en países como Holanda, Japón, China o Estados Unidos que promueve la realización de proyectos por todo el mundo, al mismo tiempo que continúa la labor investigadora. Se esperan las siguientes de ventajas adicionales

• Los procesos de industrialización reducirán los plazos de ejecución y abaratarán los costes de producción de la vivienda.
• Esta posibilidad de cambio de los componentes permitirá remplazar una pieza o un subsistema si  queda obsoleto o no funciona, asegurando la vigencia de la vivienda a largo plazo.
• La “estandarización flexible”,posibilitará la elección de cada uno de estos componentes y por lo tanto facilitará la personalización de la vivienda.

El ejemplo más claro de este tipo de construcción lo da el automóvil, un producto tan complejo como un edificio producido en serie y que sin embargo, permite un alto grado de elección y personalización por parte del usuario. Si compramos un coche, tenemos posibilidad de elegir: tipo de moto diesel o gasolina, cubicaje, acabado interior del coche, la gama -alta, media, baja-, el color, si es 3 ó 5 puertas, la tapicería, el tipo de asientos, las llantas  etc..

Una elección equivalente no existe en la vivienda, en donde generalmente no podemos optar ni a cambiar los muebles de la cocina. Si podemos personalizar y decidir cono será el coche que compremos, ¿por qué no podemos decidir sobre nuestras viviendas?. Cuando además una vivienda debe ser el reflejo de nuestra personalidad y nuestra forma de ver la vida.

El modelo multifuncional se ha probado con éxito en oficinas y basta traspasar este formato con los debidos cambios y ajustes a las viviendas, fundamentalmente consiste en el uso de un “suelo técnico” y un “doble techo” que permitan la instalación y modificación de todo tipo de tuberías y cables, asi como el uso de tabiques desmontables. Los alicatados se sustituyen por láminas plásticas de reducido coste de e colocación . La flexibilidad de estos edificios se conseguirá por medio del “sobre-dimensionado” de la estructura de carga y de las dimensiones espaciales. De esta forma, los muros de carga de los cerramientos exteriores ofrecen una total libertad en el interior.

Para crear más flexibilidad, el conjunto forjado adquiere más importancia.El suelo registrable permite la integración de todos los conductos y ofrece una gran flexibilidad en la situación y transformación de aseos y baños. En Europa ya existen edificios construidos con estos principios, “Multifunk project” (Amsterdam.  ANA architecten) y UFO Loft (Frankfurt and Main. Dietz-Joppien Architekten) son algunos ejemplos. En España comienzan a aparecer constructoras que apuestan por esta tendencia.

La constructora ACR presenta unas nuevas viviendas sin la rigidez de la distribución de las viviendas actuales, viviendas flexibles y adaptable con el Proyecto ACORDE con el objetivo de construir viviendas que desde su concepción incorpore el concepto de la flexibilidad y adaptación de la ditribución interior, de modo que se adapte a la evolución natural de la familia.. Según un estudio que han realizado la mayor parte de las viviendas construidas se piensan para un modelo de familias de otras épocas, con una media de 2/4 hijos., de esta realidad, el estudio concluye que el tamaño de la familia está sobredimensionadas.

Puesto que  hoy predominan las familias con pocos miembros, el cual se agudizará y generalizará en los próximos años. Frente a esta realidad, no se aprecian cambios ni en los planeamientos urbanísticos vigentes, ni en el desarrollo que marcará la construcción de las viviendas en los próximos 15 años. Planeamientos urbanísticos que definen tipologías de viviendas, rígidas en su concepción, y que por lo tanto no serán capaces de adaptarse a las necesidades cambiantes de las familias.

Gpunto

Fuentes de consulta y direcciones de interés

• http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=7417
• http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=9133
• http://www.open-building.org/ob/concepts.html

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