Felix Maocho

Para quien le interese lo que a nosotros nos interesa

Inmobiliaria y Futuro – SIMA Otoño 09, Salon Inmobiliario de Madrid

Logo simaPor Gpunto 25/19/09

 Hoy se clausura el SIMA, la feria inmobiliaria más importante que se celebra en Madrid, lo que permite tomar el pulso al Sector Inmobiliario. Como en años anteriores, motivos profesionales me han llevado a visitar la feria en un día de visita reservado a los profesionales lo que me permite comparar el ambiente de este Salón con los anteriores.

 Es el segundo del año pues el auténtico SIMA se celebró entre  el 27 y 30 de Mayo de 2009. Desconozco cual es el motivo de esta segunda celebración. Supongo que los organizadores detectaron el deseo de repetir en los expositores o que  la paralización generadaa por la crisis repercute en el Recinto Ferial con los mismos problemas de otros inmuebles industriales, abundancia de locales libres para alquilar. Posiblemente la feria se celebre aprovechando una oferta especial de espacio del Ferial. El caso es que la Feria Especial de Otoño ha reunido bajo su techo un puñado de firmas del Sector. 

El que sea la segunda feria, distorsiona en cierta medida la comparación con otros SIMA, a lo que se une, que mi visita fue como siempre, en día profesional, que no da una la imagen perfecta de la vitalidad del sector, pues aunque de siempre muchos compradores finales se cuelan con un pase profesional, siguen habiendo  minoría de clientes finales en estos días.

El éxito de la feria, se mide mejor los días abiertos al público, pues la feria es el punto de encuentro ideal para los diferentes segmentos del sector, pero su objetivo es contactar con probables compradores, aprovechando que el pago de la entrada, filtra al visitante, de modo que entra, quien realmente está interesado en adquirir un inmueble.

Pese a ello indicaré los puntos que han llamado mi atención, en comparación otros SIMA.

Reducción del espacio de la Feria

El actual SIMA ocupas solo un pabellón del Ferial, cuando antes ocupaba al menos tres de ellos y alguno mucho más grande que el actual, con seguridad que el espacio del actual SIMA es de un 25% o 30% del ocupado incluso ya iniciada la explosión de la “burbuja Inmobiliaria”. Lo cual no es más que reflejo de la brutal contracción que ha sufrido sector  y demuestra que los posibles “brotes verdes” que el gobierno cree detectar en su afán de salir cuanto antes de la crisis, son, al menos en este sector, “manchas de moho”, como decía aquel fabuloso chiste de Gallego y Rey.

No participación de sectores auxiliares de la construcción

Llama la atención la casi total ausencia de sectores proveedores de la construcción, empresas cerámica, de calefacción, de ventanas, etc. etc. tan solo creo recordar , como único representante e un expositor de muebles de cocina y otra de interiorismo contra de un amplio número de marcas expositoras en ediciones anteriores dedicadas al suministro de promotores.

Falta la presencia empresas de servicios inmobiliarios, estudios de arquitectura, contratistas especializados, ingenierías, empresas de tasadores, fabricantes de sistemas domóticos, telecomunicaciones, materiales y sistemas constructivos, energías renovables, portales inmobiliarios. asociaciones profesionales y empresariales-

suma 8Incluso las entidades financieras estaban escasamente representadas. Recuerdo un amplio stand de la Cajamadrid y otro más modesto de la Caja Mediterranea. El Banco de Santander, estaba presente con un pequño stand, (para su potencial), y el  BBVA, me parece que no estuvo presente. .

 De medios de comunicación tan solo estaba el suplemento “Su vivienda” de “EL Mundo” que lo entregaban fgratis a los visitantes, De ahí he obtenido el plano de la feria, que podrán estudiar si lo desean con más detalle pinchando en el. No vi a “Idealista”, ni a su competencia “Fotocasa”, aunque estaban presentes con banderolas colgadas en los pasillos.

 

sima 2Mención aparte merecen los gestores de cooperativas, representados en muy pocas firmas, y una de ellas, PRYGESA, dando motivo en los momentos de en que yo visité la feria en una dura protesta de cooperativistas de alguna promoción anterior que se sentían estafados que se sentían. .

Reproduzco la octavilla que me dieron. No entro a juzgar el caso, pues teniendo  solo información de una de las partes es imposible dar un veredicto, pero tampoco quiero que la voz de estas personas quede por ello muda, si la compañía quiere hacerme llegar su version igualmente la publicaré.

protestaLo que es evidente es que , como poco, la empresa ha fallado en su labor de proteger los intereses de los cooperativistas, ocasionando  un teremendo descontento de los asociados.  Pinchary ampliar para leer el documento 

 

La no presencia de los sectores que tiene por cliente a los promotores de obra nueva,  indica la escasa esperanza de los sectores auxiliares en la reactivación de la construcción, por lo que han preferido aguantar el chaparrón como puedan, en sus “cuarteles de invierno”. Opinan que para qué gastar en publicidad, para atraer la atención de un sector, que en cualquier caso, no les va a comprar porque está paralizado y que sus expectativas es que siga así por algún tiempo más.

 

Escasa participación de promotores extranjeros.

Igualmente llama la atención la escasa oferta de inmuebles situados en el extranjero, de los 21 expositores internacionales con oferta en Marruecos, Centroamárica y Europa del este, del último SIMA, se ha reducido, (creo), a un solo expositor de inmuebles en Miami. El mercado español ha dejado de ser interesante para los constructores extranjeros, los españoles no solo hemos dejado de invertir en ladrillos en España, también en otros sitios.

Escasa presencia de los promotores públicos

suma7Las empresas municipales de suelo o vivienda, agencias de desarrollo, gestores públicos de suelo, entes propietarios de suelo, parques tecnológicos, puertos, parques logísticos. ayuntamientos, diputaciones y CC.AA han brillado por su ausencia.

Solo recuerdo un modesto stand promocional de Asturias y la obligadas representación de Madrid,  en dos vertientes, una oficina móvil para el fomento del alquiler y otra para la subvención a las rehabilitaciones de viviendas tanto a comunidad de vecinos, como a la vivienda particular. Un dinero que me parece mucho mejor gastado tanto por el uso de lo hecho como por ser fuente de  mucho trabajo, que el famoso Plan E, que ha sido más bien, pán para hoy y hambre para mañana, sin ningún resultado tangible.

 Mayor proporción promotores en la venta de viviendas

Uno de los grandes perdedores en esta crisis han sido las Agencias inmobiliarias, lo que las ha llevado a cerrar de forma masiva, pues la reducción, (a veces desaparición), de los márgenes comerciales, ha lanzado a los propios promotores a la venta al público, unido a que además hoy tiene tiempo par ello, pues la obra nueva está paralizada. La consecuencia es la desaparición de una de la las fuentes de grandes expositores, las redes de agencias inmobiliarias. Creo recordar que solo Re/max esta presente y ello como vendedor de un determinado producto.

Sin embargo aparecen con fuerza bastantes agencias no pertenecientes a franquicias, cuya profesionalidad las permitite aguantar mejor el vendaval. Mientras que los franquiciados, no saben captar productos y solo vende productos en un mercado fácil, las viejas API, que no nacieron a la sombra de la bonanza del boom  y tampoco es la primera crisis que capean, pues tiene mucha mas habilidad que los advenedizos de última hora.

Es lógico , pues por otra parte ellos son quienes mejor soportaran la crisis, su comisión quizá ahora es mayor, y tanto si se vende barato, como si se vende caro, lo importante para ellos es el volumen de ventas cerradas. Ciertamente hoy el cliente entra poco en la agencia, pero debido a ello tampoco necesitan mñás infraestructura para atender a la venta de más pisos, por lo que su cartera puede ser más amplias que antes, y materia prima no falta en la calle. Por tanto, quien lo hacen bien, tardarán más en vender un piso, pero como tiene muchos más a la venta, debne mantener una facturación estable.

Sima 10

Y esta claro que las Api se mueven, lo que antes era un rumor hoy es la clamorosa confirmación, las viejas API están captando la cartera inmobiliaria de los Bancos, la peor de las pesadilla de los promotores se ha hecho realidad, hoy su competencia no son los otros promotores, son los bancos, que silenciosamente, pero implacable están sacando a bajo precio de hipoteca la cartera inobiliaria que cae en sus manos por impago de hipotecas de particulares o de créditos a promotores.

Feria de Restos

Con ello la feria se ha llenado de Carteles de Rebajas y de salen a la venta pisos sueltos en bloques que ya hace tiempo que se acabaron. Es poco la oferta en fase de construcción y nulo lo que se vende sobre planos. Tan solo vi una promotora de una gran urbanización de chalets en Alicante, laa habituales macro promotoras como Marina D’or o Plaris Golf, no han venido.

Desde empresas de la envergadura de HERCESA a las agencias, pasando por un montón de promotores de vivienda nueva se dedicaban al de una feria de restos. Rara vez tiene una sola promoción, tiene un batiburrillo de pisos en diferentes edificios y lugares, con aspecto de liquidación de inmuebles a la desesperada. En consecuencia, casi tenías que preguntar stand por stand por lo que querías pues ante una venta tan dispersa, los stand tenían difícil como anunciar en carteles lo que tenían a la venta.

Precios de los de antes de “boom”

Se está llegando a la convicción que a los precios del “boom”. ya nadie vende y conceptos como oferta, rebajas y ocasión, asoman de modo más o menos explicito en todos los stand con cada vez menos recato, asi como que se vende la cartera de la Banca, algo que antes era un tema tabú en el gremio.

Como sabrá cualquiera que haya leído mis anteriores post, esto es bueno, los precios de los pisos se habían alejado de las posibilidades económicas de sus posibles compradores y así era imposible vender. Hay un inmenso stock de pisos de obra nueva y de segunda mano esperando comprador, y hasta que no consigamos absorber esa oferta, el negocio de la construcción estará paralizado.

Hay compradores de viviendas

Otra cosa es el negocio inmobiliario, que es más amplio que el mero construir viviendas, sigua funcionando, aunque con las dificultados propias de la crisis.  Rehabilitaciones, alquileres, compra/venta de pisos de segunda mano, etc. etc, sigue funcionando, pues la gente nace se reproduce y muere, igual en épocas de crisis, que en las de esplendor, generan demanda sobre la vivienda, pues no olvidemos que el hogar se trata de un objeto de primera necesidad, y por un canal o por otro esas demanda termina quedando cubierta.

Los compradores de viviendas existen y están muy activos, aunque quizá debiéramos llamarlos más bien, buscadores de chollos. Hay personas con autentica necesidad de comprar vivienda y también, porque no, inversionistas del ladrillo en busca de v gangas y cuando la encuentran compran, una vendedor me confeso haber apalabrado con una pequeña señal diez viviendas en Alicante a la espera de la visita y decisión final, Para la feria había hecho un precio ligeramente mas bajo sobre el bajo precio de venta que ya tenían los pisos y con ese gancho habia apalabrado diez pisos provisionalmente. Cualquiera que vende pisos sabe lo difícil que resulta vender un piso sin poderle mostrar físicamente, si lo consiguez, aparte de tu profesionalidad como vendedor se debe a que hay realmente mucha gente ansiosos de comprar y que entran al “chollo” con decisión.  

sima11Todas las modalidades de venta posibles se están poniendo a prueba, alquiler con opción a compra, venta admitiendo la actual vivienda como parte del pago, descuentos importantes etc. etc. Según la Agencia EFE en el SIMA había ofertas hasta un 50% de descuento, yo solo he visto precios con rebajas marcadas del 40%.

De este tipo de frases desconfía sistemáticamente pues habría que saber si los precios de origen eran reales o absolutamente fantasiosos. De lo que sí me fío, es de precios netos que he visto anunciados que no recordaba yo anunciados, desde hace al menos cuatro años y que demuestran que está volviendo la sensatez a la gente, algo que muchos perdimos cegados por la ambición.

sima 1sima 3Sea como sea y esté como este una vivenda a estrenar de 85.000 € ya entra dentro de alo que suena a razonable o n adosado de 90 metros cerca de la playa de San Juan (alicante) a 143.500 € ya es digno de ser tenido en cuenta.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

sima 5suma 4Un chalet independiente en el Molar por 300.000 € merece la pena del desplazamiento para ir a verlo, o quizá merezca irse a vivir a Alcorcón si solo puedo pagar 105.000 € o a Alcalça de Henares por 120.000 €

 

 

 

 

 

 

 

sima 9Algo en el casco de Madrid  de 65m2 por 109.000 € por muchas reformas que necesite, no se vehia desde hace muchos años.

Son solo síntomas de que algo está cambiando, si estos “ganchos” publicitarios se generalizan al resto de la cartera, podremos realmente comenzar a decir que hemos tocado fondo.

Esto no quiere decir que de la noche a la mañana vaya a ponerse nuevamente en marcha toda la máquina. Se necesitará tiempo para absorber con nuevos clientes toda esta oferta, porque aunque funcione la venta, si los que compran, son los cambian de vivienda, nada habremos avanzado.

N – 1 +1 sigue siendo N y necesitaremos que N sea un número muy pequeño, próximo a cero, para que la maquinaria constructora de viviendas se ponga en marcha nuevamente. Para ello, en mi opinión, dada la baja demografía que tenemos y la reducción previsible de los emigrantes, se van a necesitar muchos años.

 Quizá sean tan solo la mitad de tiempo que necesitaron los japoneses para resolver su particular “burbuja Inmobiliaria”,  pues nos pongamos como nos pongamos, la emigración centroamericana y africana seguirá llegando a España, por lo legal o por lo real, mientras que en sus países de origen no soluciones su estado de miseria.

 Por ello puede que SOLO necesitemos la mitad de años que necesitaron los japoneses para resolver el problema. Pero es que ellos necesitaron DIEZ Y NUEVE AÑOS para digerir su burbuja.

 Saludos Gpunto.

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25 octubre 2009 - Posted by | Inmobiliaria y futuro | , ,

2 comentarios »

  1. Pues si lo que esta escrito por palabra, se lleva a los hechos, la verdad que sería algo muy bueno para la comunidad española, y para mi que soy argentino pero ya es parte de mi vida España.
    Fuerza con el proyecto.

    Comentario por alquiler apartamento madrid | 26 octubre 2009 | Responder

    • Que baje el precio de los pisos es muy probable, es más, ya hay pisos con precio bajo. Otra cosa es, que se arreglen los problemas del sector. Par eso, en mi opinión, aún falta bastante tiempo.

      Comentario por felixmaocho | 26 octubre 2009 | Responder


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