Inmobiliaria y futuro – Compra o alquiler Iª Parte.- Ventajas de comprar

Por Gpunto 7/11/09

Una de las herencias más arraigadas que nos dejó el franquismo es el deseo de poseer la vivienda donde habitamos. Somos los ciudadanos de Europa, en que menor proporción vive en régimen de alquiler y con seguridad, aun no teniendo dato que me lo confirme, entre quienes más segundas residencias poseemos.

Algo tan aparentemente normal en España como poseer tu propia vivienda, es un lujo en otros puntos de Europa, si no de ricos, si de personas bien acomodadas.

Lo lógico, sería que una pareja de jóvenes recién casado, se fuera a vivir a una vivienda de alquiler con dos dormitorios cómo máximo, pues es de suponer que está empezando también su vida profesional y que por tanto, sus sueldos no son muy grandes.

Inmobiliaria y Futuro – SIMA Otoño 09, Salon Inmobiliario de Madrid

Por Gpunto 25/19/09

 Hoy se clausura el SIMA, la feria inmobiliaria más importante que se celebra en Madrid, lo que permite tomar el pulso al Sector Inmobiliario. Como en años anteriores, motivos profesionales me han llevado a visitar la feria en un día de visita reservado a los profesionales lo que me permite comparar el ambiente de este Salón con los anteriores.

 Es el segundo del año pues el auténtico SIMA se celebró entre  el 27 y 30 de Mayo de 2009. Desconozco cual es el motivo de esta segunda celebración. Supongo que los organizadores detectaron el deseo de repetir en los expositores o que  la paralización generadaa por la crisis repercute en el Recinto Ferial con los mismos problemas de otros inmuebles industriales, abundancia de locales libres para alquilar. Posiblemente la feria se celebre aprovechando una oferta especial de espacio del Ferial. El caso es que la Feria Especial de Otoño ha reunido bajo su techo un puñado de firmas del Sector. 

Inmobiliaria y Futuro – La búsqueda de pisos en Internet se dispara

Por Gpunto.

Esta foto es del  relator especial de la ONU para la Vivienda y de alguna forma el cartel que lleva en las manos resume el dictamen que le solicitó el Gobierno de Zapatero sobre la situación de la vivienda en España en Noviembre del 2007.

Sin embargo según informa Idealista, la conjunción de ciertos factores favorables, como la situación de un euribor, en su valor históricamente más bajo, la caída del precio de la vivienda y la seguridad que hoy tiene el comprador, de poder regatear en el precio, están animando nuevamente la búsqueda de vivienda, por Internet.

Noticias de este tipo, procedentes del frío análisis de los datos dejados indirectamente porlos usuarios en las gestiones de la oferta y la demanda de pisos registradas en su web, siempre han sido, (hasta la fecha), de absoluta fiabilidad y sobre todo independientes, no influenciados, ni por la Patronal de la Construcción, ni por el Gobierno, que sistemáticamente han tratado ambos de contaminar la información, con el fin de acercar el ascua a su sardina.

Inmobiliaria y futuro – ¿Seguirán bajando los pisos?

Por Gpunto

Una de las preguntas que absolutamente todos me hacen cuando sale el tema inmobiliario es, si pienso que seguirán bajando los pisos en el futuro  y vaya por delante, que mi opinión, es que si seguirán bajando, ahora bien, eso es algo que hay que matizar con mucho detalle.

Muchas de las palabras que se u5tilizan para definir las cualidades de una casa, como grande, bonita, oscura, céntrica, piso alto, poco pasillo, etc., no son cualidades intrínsecas de la vivienda, en si mismas, sino relacionadas con la media de las viviendas. Una casa es obscura, o grande , en relación con la media de las casas, lo cual además, tiene mucho de característica local. Así un piso de 60 m2. sera grande en Tokio y pequeño en Cincinnati. (supongo), igualmente un piso octavo, es alto en Londres donde todos viven en casa bajas, pero bajo en Manhatan donde todo son rascacielos.

De igual forma, bajar el precio es relativo, pues estamos relacionando los precios de los pisos queestán hoy a la venta, con el precio que dichos pisos tenían hace un mes, y en este sentido, es claro que se está produciendo un descenso de  precios. Ahora bien, si los comparamos con los precios que tenían tan solo en el 2004, la respuesta es no bajan,  incluso diria que los precios de los pisos son más altos, aun teniendo en cuenta el incrementando de precio debido a los efectos de la inflación en estos años.

Mi opinión, es que para saber si un piso tiene un precio alto o bajo, hay que relacionarlo con lo que puede pagar por ello su cliente natural, aquel en que se piensa que sera su cliente . Si un puso puede ser comprado sin dificultad por su cliente natural, tiene un precio bajo y si su cliente no puede comprarlo o tiene que hacer un esfuerzo sobrehumano para hacerlo. está alto.

Inmobiliaria y futuro – Cuantas viviendas hay que construir

Por Gpunto

El titulo del post es un poco engañoso pues lo que debería decir es “Como media, cuantas casas nuevas hay que construir cada año”, pues esta claro que hoy por hoy, con una demanda absolutamente retraída y miles de casas vacías buscando cliente, el hablar de construir viviendas en este momento, resulta como mínimo grotesco.

Sin embargo independientemente de nuestras crisis, nuestros errores, nuestra desmedida codicia y nuestros crónicos problemas crediticios, el mundo sigue dando vueltas imperturbablemente, y todos los días nacen niños, y mueren ancianos, unos se quieren casar y otros se deciden divorciarse y todos estas acciones naturales e imparables tienen un reflejo en la demanda y la oferta de viviendas.

Inmobiliaria y futuro – El proceso de la vejez de inmuebles y barrios

Tenemos tendencias a considerar las viviendas como unos bienes que permanecen para siempre jamás, y no nos damos cuenta que son contadas las viviendas de nuestra ciudad, que tienen más de 150 años y mucho más raras las que sobrepasan los doscientos.

Tan solo edificios muy emblemáticos como palacios o iglesias suelen superar estas cifras y edificios que nos parecen que están allí desde siempre, no suelen tener ni siquiera 100 años, cien años acaba de hacer el Edificio de Correos sede actual del ayuntamiento de Madrid, mientras que la Plaza de las Ventas solo tiene unos 80 años, pese a representar lo máss tradicional de España.

Las normas contables, que suelen ser muy conservadoras, dan como vida útil a un inmueble de vivienda 75 años. A modo de comparación para un ordenador se dan cuatro años de vida y a un automóvil se le da una vida útil de ocho años. Todos conocemos ordenadores que funcionan con más de cuatro años y coches que han sobrepasado esa vida útil y siguen circulando por las carreteras sin grave quebranto. Considero por lo tanto que la autentica vida útil de una vivienda es aproximadamente 100 años, claro está que muchas durarán más, pero otras muchas se derribarán antes.

Inmobiliaria y futuro – La Pirámide de Población

Se denomina Pirámide de Población a la representación gráfica de la población de un país en función del número de habitantes que tiene le pais agrupados en segmentos de edad o en lo que antiguamente se llamaban “quintas”.

A la derecha y en azul se muestra la imagen de la Pirámide de Población correspondiente al año 1981, los hombres ocupan el lado izquierdo y las mujeres el derecho, y cada “piso” representa el número de personas con edades comprendidas en un quinquenio es decir; la base de cero a 4 años, el primer piso de 5 a 9 años, y así hasta alcanzar la cúspide que es un cajón de sastre en el que se representa a todos los que tienen mas de 85 años.  (Si quiere verla con mas detalle pinche en la imagen).

Como se ve la “pirámide” se aleja en en cierto grado de la forma “ideal” que debería tener. Por ejemplo, el lado de las mujeres es ligeramente  mas fino en la base que la de los hombres, (de recién nacidos, aprox  5% de la población femenina, frente al de los hombres que suponen un 5,25% de la masculina). Sin embargo es más gruesa partir de los 60 años, (aprox 2,75% de mujers frente 2,25 de hombres, como corresponde al hecho estadístico de que nacen alguna mujeres menos que hombres, pero viven más años.

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Inmuebles y futuro – Mercado inmobiliario 2035, la demanda

Autor  G.

La mayoría de nosotros compramos una casa con hipotecas de veinte o más años de duración. Nuestra intención al hacerlo, es disfrutar del uso de una casa y a la vez, colocar nuestros ahorros en un bien inmobiliario, nuestra propia vivienda.

Es por ello, que aunque desde un punto de vista puramente económico se diga que estamos fuertemente endeudados, nuestra sensación personal, no es que adquirimos una fuerte deuda sino que estamos invirtiendo nuestros ahorros. Es decir no nos sentimos endeudados, sino más bien todo lo contrario, nos sentimos como unos modestos ahorradores, que realizamos un sacrificio para reunir un capital,  a la vez que disfrutamos anticipadamente de la propiedad de una vivienda, que de momento, eso lo tenemos claro, no es nuestra sino del banco.

 Es por tanto interesante conocer el estado de la vivienda dentro de 25 años, cuando la propiedad sea realmente nuestra, pues al menos de momento y mientras nosotros estemos pagando una cuota de la que el 70% son intereses, tenemos claro que la propiedad es del banco y debe ser él y no nosostros el que sufra si baja el valor de la propiedad.

En la fecha en que nosotros seamos los propietarios es cuando nos debe preocupar como está el negocio inmobiliario, por si de repente deseemos transformar nuevamente en líquido el capital que hemos estado ahorrando a lo largo de nuestra vida.

¿Cómo estará el mercado inmobiliario en el 2035?

Presentación de Gpunto. El futuro del Sector Inmobiliario

 Hoy todos estamos confusos con el mercado inmobiliario, no sabemos si ha caído del todo. ¿Se estabilizará y pronto comenzaran a trepar los precios?, o por el contrario, las actuales bajadas de precio de la vivienda no son más que la avanzadilla de los ajustes que se han de producir necesariamente para digerir unos evidentes excedentes de viviendas y para que posteriormente todo vuelva a ponerse en marcha, a un ritmo mas pausado y razonable, .

 

¿Son estas las dos posibles respuestas, o lo que estamos viendo es el fin de un ciclo de la construcción, y las ciudades detendrán por muchos años su crecimiento?.

Si nos fijamos veremos que históricamente el crecimiento de una una ciudad, no es vejetativo, lento pero firme y continuado, sino que más bien crece a golpes, durante unos quinquenios la ciudad entra en expansión, con un furor construcctivo anormal, para después quedarse estáticas por tiempo y tiempo. 

 

Estas preguntas y sus respuestas no solo interesan a urbanistas e historiadores, sino que nos deberían preocupar a la mayoría de nosotros, pues hemos apostado por poner la mayoría de nuestro patrimonio particular, en ladrillos. Lo habitual en la población española, es que su vivienda privada y en muchos casos una segunda vivienda usada en las a vacaciones familiares, suponga más del 80% de su capital que tiene la familia.

¿Que es lo que ocurrirá con el mercado Inmobiliario de aquí en veinticinco años?. ¿Haremos hecho a largo plazo un buen negocio apostando por el ladrillo, o habremos tirado el dinero porque desaparecera la demanda de esos Inmuebles. Este tipo de consideraciones son  las que vamos a ir tratando de dar respuesta en una serie de post dedicados a estudiar el futuro del mercado inmobiliario.

Como yo no soy especialista en el tema, he abusado de mi amistad con Gpunto, otro jubilado como yo, con amplia experiencia en el mundo inmobiliario, exdirector de un empresa de Servicios Inmobiliarios, que daba mua amplios servicios de asesoría a  las constructoras, desde el estudio de precio de venta a estudias la tipología de inmuebles a construir compatibles con la normativas, locales o viviendas, trasteros o garajes, qué equipamientos comunitarios, tamaño, calidades, numero de habitaciones etc, pasando a los servicios de marketing inmobiliario, comercialización publicidad  etc. 

 

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Casas de especulación oficial

Es el tema de conversación de la semana entre muchas de las personas que conozco. Nieve y frío aparte, lo que ha traído el comienzo de año para el 100% de los amigos que tengo que viven en Las Rozas y que hayan solicitado viviendas de protección oficial es lo mismo: todos dicen “me ha tocado un piso en el sorteo de hace unos días”. ¡Vaya regalo de Reyes! Pero no. Cuando entran a explicar los detalles, la cosa tiene otro color.

Lo curioso es que siempre había oído que los pisos de este estilo se daban a dedo en el municipio vecino, Majadahonda. Era muy sospechoso que a cuatro hijos del mismo matrimonio les diesen a cada uno, uno de ellos, sobre todo cuando no eran precisamente pobres, necesitados o con discapacidades físicas o psíquicas. Gente joven, soltera y sin ninguna carga o problema, con ingresos altos y ningún motivo aparente por el que no se pudiera permitir comprar una casa en el mercado normal, por lo privado, estaban recibiendo estos pisos de protección oficial a pocos metros de la casa de sus padres, en uno de los municipios más caros de Madrid. Difícil de explicar, como muchas otras cosas que ocurren en Majadahonda. Por ejemplo, me han dicho que cierto restaurante paga al ayuntamiento para que no ponga multas durante la hora de la comida y la cena a los clientes aparcados a su alrededor. No sé si será verdad. Pero cosas como esas se oyen a montones.

El caso es que en Las Rozas sé positivamente que no hay tongo. Una amiga a la que le han concedido un piso (y a su hermano otro) me decía que le daba rabia que la gente pensara que en su caso había algo turbio. Otra me explicaba que los criterios de asignación eran basados en los años que llevaran empadronados en el municipio, y no tenía nada que ver con que realmente necesitasen esas casas o no. Así que ¿por qué ahora resulta que hay casas para todos?

La respuesta es triste: porque no están pensadas para quienes no pueden pagar una vivienda “no protegida”. Los precios de los pisos de una habitación con 55 metros cuadrados útiles (70 construidos incluyendo terraza etc.) llegan a los 700 euros de alquiler, y la opción a compra es de 30 millones (IVA incluido). La diferencia con los precios de mercado está entre el 10% y el 15%. ¿Eso es protección oficial? ¿Quién se ha lucrado por el camino para que se construya en suelo público una aberración así? Más bien parece que el ayuntamiento se haya convertido en una promotora inmobiliaria más, y lo de “te concedo un piso” sea tan ilusorio como ponerlo anunciado en el periódico.

Los que se apuntaron a las listas para recibirlos no tenían ni idea de que esos serían los precios. De todas formas, el criterio para repartirlos no ha sido la capacidad económica de los agraciados desgraciados. Si no, no me explico que hijos de familias con dinero, ganando ellos ya cifras cercanas a los 30.000€ al año, solteros y sin cargas familiares, reciban ayudas para comprar pisos. Si ellos no pueden comprarlos ¿los que ganen el sueldo mínimo qué harán? Desde luego, esos últimos no se pueden permitir un alquiler de 700 euros para vivir ellos solos en pisos de ese tamaño. Así que sólo cabe pensar que esos pisos están pensados directamente para gente que sí que tiene dinero, amparados en un nombre que no debería dársele y para cubrir las cifras que luego llenan la boca a los políticos cuando las citan en sus discursos. ¡Así claro que se pueden hacer cientos de miles de VPO!

Mientras tanto,  la burbuja ya ha empezado a desinflarse, la crisis del crédito paraliza la posibilidad de financiar esas u otras casas y el mercado inmobiliario sigue teniendo exceso de oferta de casas (vacías), exceso de demanda y exceso de precio. Si las medidas para solucionarlo están siendo tan estúpidas como en Las Rozas, no me extraña que continúe el asunto cada vez a peor. Por otro lado, lo que la oposición denuncia en este caso, es justo lo que hace a nivel estatal. Mi politicofobia se basa en hechos… yo no me invento nada.