Inmobiliaria y futuro – Compra o alquiler Iª Parte.- Ventajas de comprar

Por Gpunto 7/11/09

Una de las herencias más arraigadas que nos dejó el franquismo es el deseo de poseer la vivienda donde habitamos. Somos los ciudadanos de Europa, en que menor proporción vive en régimen de alquiler y con seguridad, aun no teniendo dato que me lo confirme, entre quienes más segundas residencias poseemos.

Algo tan aparentemente normal en España como poseer tu propia vivienda, es un lujo en otros puntos de Europa, si no de ricos, si de personas bien acomodadas.

Lo lógico, sería que una pareja de jóvenes recién casado, se fuera a vivir a una vivienda de alquiler con dos dormitorios cómo máximo, pues es de suponer que está empezando también su vida profesional y que por tanto, sus sueldos no son muy grandes.

Posteriormente, al comenzar a tener hijos, lo lógico sería que se cambiaran a una casa mayor también en alquiler, pues si bien para entonces sus ingresos habrán crecido, los gastos originados por la prole, les dejan poco margen de ahorro. Con los años llegados a la plenitud de su vida laboral y estabilizados los gastos, incluso reducidos con la salida de los hijos de casa, deberían pasar a ocupar una vivienda de su propiedad, en incluso a invertir en “ladrillos” como una forma  ¿segura?, de ir haciendo hucha para afrontar la vejez.

Así ocurre en Europa, donde las parejas jóvenes viven en viviendas cuyos propietarios son o gente mayor o negocios financieros, pero en España, es la excepción y ello es debido a que el régimen de Franco fomentó de forma involuntaria, con la congelación de alquileres y voluntaria, mediante entidades como el Instituto de la Vivienda, la compra de viviendas.

Hubo en ello una clara intención política, transformar España “de un país de proletarios, en un país de propietarios”, como una forma de fomentar la paz social, pero también resultó la consecuencia inesperada de una mala política de alquileres, pues al congelar por ley las rentas de los inmuebles, apartó, de un lado, al ahorrador y a las compañías financieras del negocio de alquiler de viviendas, y del otro, a los posibles inquilinos, pues las pocas viviendas que salían en alquiler, para defenderse del demoledor efecto de la congelación de rentas, lo hacían a un precio tan elevado, que prácticamente costaba lo mismo alquilar un piso que comprarlo a plazos, por lo que la gente, llegaba a la conclusión que alquilar un piso era equivalente a tirar el dinero por la ventana.

Como el tema de la vivienda es políticamente muy sensible, ni en los últimos gobiernos del franquismo, ni en la transición, ni en los primeros gobiernos de la democracia, se atrevió nadie a tocar un tema tan delicado como candente y así siguió la cosa hasta que en 1985, durante el gobierno de Felipe González, su primer Ministro de Hacienda, Miguel Boyer , se atrevió a coger el toro por los cuernos y sacó la que ha pasado a la historia como la Ley Boyer, dando por finalizada la antigua situación, al menos para los nuevos alquileres que se firmaran, ley que posteriormente su sucesor Carlos Solchaga retocó, pasande de contratos de un año a contratos de cinco años, aunque el inquilino se puede ir pasado un año si así lo desea, siguiendo así la ley hasta hoy.

Ello provocó la aparición nuevamente de viviendas en alquiler, pero no cambió la mentalidad de la gente. En plena “burbuja” cuando era evidente que los precios de compra habían llegado a valores insostenibles, seguí oyendo la misma cantinela de 20 años antes, “por el mismo precio del alquiler te compras una vivienda” y de nada valía que demostraras con números que no era verdad, pues el deseo de vivir en la propia vivienda cegaba cualquier razonamiento lógico.

Y de la segunda vivienda, ni hablo. ¿Tiene sentido comprar una vivienda para habitarla 30 días al año? – En mi opinión, es difícil justificar ese despilfarro con argumentos lógicos, pero lo cierto, es que muchas familias españolas, (incluida la mía), cometemos el error de adquirir una vivienda para ocuparla unos cuantos días al año.

Dado por sentado que todos preferimos vivir en nuestra propia vivienda, como demuestran las estadísticas, habrá que estudiar las razones que nos damos para elegirese proceder y evaluar de una forma fría y serena, fuera de cualquier sentimentalismo irracional su validez.

Vivir en ni casa no me cuesta nada

La primera razón que se da para compara, que siendo tuya el vivir en ella te sale gratis, Una cosa es que parezca que no cuesta y otra es que realmente salga gratis. Si has comprado la casa con un crédito, mientras no acabes su pago, (como media 20 años), te cuesta el pago de los interesas de la hipoteca, lo cual no deja de ser en muchos casos una cantidad importante, aunque bien es verdad que la otra parte del pago la recuperas, puesto que poco a poco te quedas con la vivienda.

Aparte de ello corren a tu costa los seguros de vida e incendio, que suele tener anejos la hipoteca, los gastos de comunidad, y sus derramas, los impuestos el IBI, de paso de carruajes, de Patrimonio, mas nuevos impuestos los ayuntamientos se están sacando de la manga, como el nuevo de la recogida de basura colocado por Gallardón en Madrid. 

A ello  hay que añadir un gasto oculto que nadie, (excepto los financieros),  suele tener en cuenta, pero que no por ser oculto es menos cierto que los anteriores, la amortización del edificio, que se refleja sobre todo en los gastos de mantenimiento. tanto de la parte de uso privado, cada diez años hay que pintar la casa y acuchillar el suelo y cada veinticinco hay que renovar cocina y cuarto de baños, como comunitario,  hay que pintar las fachadas y la escalera,  arreglar los tejados y terrazas, renovar ascensores, cambiar bajantes etc. sumado que a los cuarenta años, con el paso de la ITE, suelen aparecer necesidades de mayor calado que a veces afectan a elementos estructurales como vigas de cemento deterioradas, refuerzos de cimentación, etc.

Lo mejor de la compra

Dicho lo malo, diremos también lo bueno. La vivienda es el mejor refugio del ahorro contra la inflación, el precio pactado, se transforma en una hipoteca aunque tenga cuota que fluctúa con el mibor, no lo hace de forma acumulada, como lo hacen los sueldos, de forma, que como la inflación parece ser un mal inevitable en la sociedad moderna, a medida que pasa el tiempo, el pago de la cuota hipotecaria exige menos esfuerzo económico.

Me obligo a ahorrar

Mucha gente desea tener una hipoteca como una forma de obligarse a ahorrar dinero. Desde luego, si eres incapaz de ahorrar, si no es porque te ves en la calle por no pagar la hipoteca, debes firmar la hipoteca, pues cualquier familia debe de ahorrar en la medida de lo posible, para tener un “colchon” par los malos momentos, hacer frente a necesidades imprevistas, o simplemente prepararse una razonablemente desahogada vejez.

No obstante no encuentro una sola razón para que el ahorro se invierta en los ladrillos que pisas, y no en cualquier otro sitio adecuado al ahorros, sea inmobiliario, o mobiliario. Tradicionalmente el ahorro en “ladrillos” se ha considerado un ahorro seguro y por ello manos rentable a corto plazo, que el ahorro en otro tipo de inversiones, menos seguras y por ello mucho más rentables, como los fondos de renta variable, fondos de jubilación etc.

Personalmente como ahorro a largo plazo, considero a la vivienda propia como ahorro  adecuado para personas que no quieran preocuparse del cuidado de sus ahorros, compras tu casa y te despreocupas de la inversión. Sin embargo, dentro del sector inmobiliario, se pueden comprar “ladrillos” mucho mas rentables que una vivienda familiar, por ejemplo plazas de garaje, por ejemplo pequeños apartamentos para alquilar, aunque eso si tienes que preocuparde te de encontrar inquilino y cobras las rentas todos los meses.

No obstante los “ladrillos” tienen todos el mismo problema, son difíciles y caros de transformar en líquido, ni una casa se vende en dos días, (hoy puedes tardar meses), ni es barato, entre comisiones de venta, plusvalías municipales, e IRPF se llevan un pico al comprador, así como también tiene un alto coste para el comprador, Impuesto de Transmisiones, gastos de Notaría y Registro y apertura de hipotecas. Ello hace poco adecuado este tipo de inversión para personas que no deseen meter dinero en inversiones a bastante largo plazo.

Es por ello que la inversión en “ladrillos” hay que hacerla con mentalidad largoplacista, buscando los “beneficios” nacidos de la inflación, que por ejemplo no tiene los fondos de inversión o las Letras del Tesoro, pero no debe considerarse un “colchón” para emergencias, pues ¿qué vas a hacer?, ¿vender la casa porque te tienes que comprar un coche?.

En este sentido, hubo unas hipotecas elásticas que se dieron en algún momento pero ahora no me suena que se estén concediendo, que eran muy interesantes, Se trataba más o menos, en abrir una línea de crédito que tenia como garantía tu vivienda, te la daba el crédito para comprarte la vivienda y desde ese momento se iniciaba el pago de una cuota mínima que cubría los interesas del credito y un poco más, a eso añadías lo que tu fueras capaz de ahorrar, unos meses más y otros menos. Por ejemplo los meses de paga extra, ingresabas más, con lo que acortabas la deuda y por consiguiente sus intereses. 

Si en cualquier momento mientras la hipoteca estuviera abierta, necesitabas una cantidad de dinero, por ejemplo para comprar de improviso una nevera, o para un extra como mandar un hijo a estudiar a América, podía utilizar el plus que hubieras ahorrado, prolongando nuevamente la hipoteca más tiempo. Con ello conseguías dos cosas muy interesantes, colocar en cada instante tu tesorería a un interés que nunca consigue un particular para pequeñas cantidades, el de la hipoteca, en cambio, podias conseguir dinero, en caso de necesitarlo, a un interés bajo, comparado con los intereses aplicados al crédito al consumo, el de la hipoteca de la vivienda.

Sin embargo estas hipotecas se daban tanto para viviendas propias como para otros inmuebles. Por ejemplo hubiera sido una buena hipoteca para comprar dos plazas de garaje, la cuota mínima sería mas o menos un alquiler y tendrías un lugar donde meter los pequeños ahorros que pudieras conseguir, liberando primero una plaza y después la segunda y de conseguir una ciertacantidad en un momennto  sin necesiad de vender nada.

Puedo hacer obras cuando me dé la gana.

Esa es otra verdad incontrovertible y difícilmente rebatible, mientras que si la casa es tuya puede por ejemplo cambiar la distribución en una de alquiler, tienes que pedir permiso hasta para pintar. Sin embargo la otra cosa que se dice, de que de que si haces una mejor en una casa de alquiler y te vas ahí se queda, siendo cierto, no cambia respecto de que la casa sea tuya , la realidad es que nadie paga más por mejoras que hayas realizado en tu casa. Si cubres una terraza, o si pones aire acondicionado, no esperes, si decides vender la casa que el coste de esa mejora se refleje en el precio de venta, normalmente esas mejoras, de ser consideradas tales por el comprador, facilitarán que se decida por la compra de tu vivienda en ve de otro similar, en el mejor de los casos, pero no aumentarán el precio de la vivienda.

Creo un patrimonio para mis hijos

Muchos opinan que comprando una vivienda crean u patrimonio que podrán disfrutar sus descendientes. ¡Cuán largo me lo fiáis!, que diría el Tenorio, en mi opinión cualquier plan que se haga a un largo futuro, tiene poco sentido en un mundo que no cesa de cambiar.

¿Acaso nos ha valido para algo las casas que heredamos de nuestros antepasados?. La inmensa mayoría eran inadecuadas y estaban en lugares indeseados, por ejemplo los míos eran labradores. ¿Me vale para algo una vivienda situada en un pueblo sin el menor atractivo turístico, llena de corralones y paneras para guardar grano y aperos, pero que carece de la más mínima comodidad que precisa la vida moderna?

Es una vivienda escasa luz, lena de dormitorios interiores, pues esta pensada para combatir el frío sin calefacción, sin adecuados servicios sanitarios, con una cocina inútil para la vida actual, con malas instalaciones electricidad y fontanería. Realmente lo más acertado sería tirarla y volverla a construir, y si no lo hago, es porque en el fondo soy un  sentimental y porque, lo menos que quiero es un chalet insustancial en aquel villorrio. De todas las razones para comprar la vivienda es esta la más endeble, pues sin saber como será el futuro, casi con seguridad puedo garantizar, que la casa que deje a mis hijos y mucho mas a mis nietos será mas una carga que una ayuda.

Acaba aquí las ventajas de adquirir una vivienda. Como todo en esta vida tiene una contrapartida, en el próximo capítulo explicaré los inconvenientes que tiene a mi juicio el comprar una vivienda, que no son pocos ni de m poca importancia. Saludos

Gpunto.