Inmobiliaria y futuro – ¿Seguirán bajando los pisos?

Por Gpunto

Una de las preguntas que absolutamente todos me hacen cuando sale el tema inmobiliario es, si pienso que seguirán bajando los pisos en el futuro  y vaya por delante, que mi opinión, es que si seguirán bajando, ahora bien, eso es algo que hay que matizar con mucho detalle.

Muchas de las palabras que se u5tilizan para definir las cualidades de una casa, como grande, bonita, oscura, céntrica, piso alto, poco pasillo, etc., no son cualidades intrínsecas de la vivienda, en si mismas, sino relacionadas con la media de las viviendas. Una casa es obscura, o grande , en relación con la media de las casas, lo cual además, tiene mucho de característica local. Así un piso de 60 m2. sera grande en Tokio y pequeño en Cincinnati. (supongo), igualmente un piso octavo, es alto en Londres donde todos viven en casa bajas, pero bajo en Manhatan donde todo son rascacielos.

De igual forma, bajar el precio es relativo, pues estamos relacionando los precios de los pisos queestán hoy a la venta, con el precio que dichos pisos tenían hace un mes, y en este sentido, es claro que se está produciendo un descenso de  precios. Ahora bien, si los comparamos con los precios que tenían tan solo en el 2004, la respuesta es no bajan,  incluso diria que los precios de los pisos son más altos, aun teniendo en cuenta el incrementando de precio debido a los efectos de la inflación en estos años.

Mi opinión, es que para saber si un piso tiene un precio alto o bajo, hay que relacionarlo con lo que puede pagar por ello su cliente natural, aquel en que se piensa que sera su cliente . Si un puso puede ser comprado sin dificultad por su cliente natural, tiene un precio bajo y si su cliente no puede comprarlo o tiene que hacer un esfuerzo sobrehumano para hacerlo. está alto.

Como vemos con este razonamiento, el precio lógico de  venta es independiente del coste que haya tenido la construcción del piso. Esto, es algo en que normalmente no edstán dispuestos a aceptar los constructores, que se empeñan, que si a ellos el coste de la vivienda les ha salido a 100, tienen que vendese a 100 como mínimo, independientemente que su cliente solo pueda pagar 90, con lo que llegamos a la situación actual, donde existen montones de piss nuevo en venta y montones de personas que querrían comprar pisos, pero existe un desfase en el precio de venta, que impiden que las operaciones se realicen.

 ¿Cual es el precio de venta de un piso?

Depende de quien sea su comprador natural, no es lo mismo el precio de venta de un piso para la clase obrera, que para clase media alta, ni de la primera vivienda, donde toda la gente está dispuesta a dae el do de pecho, o para la segunda vivienda, donde la solo inviertimos  los excedentes del sueldo, después de pagar los gastos habituales de la familia.

Eliguiendo tipo de cliente

Nos centraremos pues en una pareja tipo de clase media, universitaria que trabaja los dos, de unos 35 años que, que por lo tanto,  ya no están en sus primeros años de vida laboral, si no que han alcanzado un cierto status. Podemos considerar que los sueldos mensuales que obtienen entre los dos, como media rondarán los 4500 Euros.

Tradicionalmente, la banca que es muy realista, considera que se pueden dar créditos cuando los interesados tengan para pagar el 20% del precio de venta de la vivienda con sus ahorros, (ya veremos que en la realidad es el 30%), y destinen al pago de la hipotecam el 30% de sus ingresos. Otra consideración razonable es que la hipoteca se pague en 15 años, algo que es prolongado, pero no supone de hecho, firmar una renta fija de por vida.

Puestas a sí las cosas,  según el simulador de hipotecas del Banco de Santander, destinando una cuota de 1500 €  (es decir el 30% delos 4500 € que ganan entre los dos) y con 15 años de duración de la hipoteca, nos sale un crédito por un importe en números redondos de 220.000 euros y esto debe suponer el 80% del precio de la vivienda que desean adquirir. O lo que es lo mismo, el precio de la vivienda que esa pareja puede adquirir, es de más o menos de 275.000 euros.  (unos 46 millones de las antiguas pesetas).

Necesariamente, para poderse comprar el piso, la pareja ha de haber ahorrado el 20% de la vivienda y un 10% mas para gastos de compra, (apertura de hipoteca, gastos de escritura y 7% de impuesto de transmisiones). Es decir aparte de cierta capacidad de endeudamiento, el banco les exige, (a mi modo de ver, prudentemente), una cierta costumbre y capacidad de ahorro, en este caso, han debido ahorrar 77.000 euros, es decir que si empezaron a ganar dinero como media desde los 28 años, hayan sido capaces de ahorrar unos 10.000 euros anuales entre los dos, pues quien nunca fue capaz de ahorrar en el pasado, difícilmente lo será capaz de hacerlo en el futuro.

Resumiendo, una pareja de 35 años,  clase media, que trabajan los dos con sueldos de licenciados sin especial suerte ni desgracia en esta vida y que ya no son ni becarios, ni mileuristas, sino que tiene un trabajo, (ambos), de licenciado, razonablemente retribuido, y con ahorros de 77.000 euros, (o que cuenta con una ayuda familiar, que en caso de necesidad se haga cargo de parte de la cuota),  puede comprarse una vivienda de 275.000 euros.

¿Qué es lo que quiere una pareja así?

Buena pregunta. Como querer, querrán lo más que les den, ahora bien, con lo que se conforman, variará según sus gustos personales. Hemos de pensar que ya son algo talluditos y tienen o quieren tener hijos, por lo tanto buscarán una casa de tres dormitorios aunque sea pequeña.

Yo voy a contemplar tres posibilidades, centradas en el mercado de Madrid que es el que el que conozco, pero que cualquiera puede trasladar a su ciudad sin gran esfuerzo siguiendo el mismo razonamiento y medio de investigación.

Pueden querer una casa de segunda mano en un barrio relativamente centrico de Madrid, en lo que hoy se considera el centro, esto es, dentro del casco rodeado por la M30.No les importaría que mo fuera necesariamente en los barrios mas cotizados como Salamanca o Chamberí, sino en el siguiente nivel de barrio, como puede ser por ejemplo Ibiza, Prosperidad o La vaguada,. Otros querrán una casa más moderna, aunque esté en la periferia como, las recién hechas en Sanchinarro, o Carabanchel y por último estarán los que prefieren una casa algo más grande y con jardín en los pueblos dormitorio de Madrid, como las Rozas, Algete o sitios similares.

Para quien no conozca Madrid al detalle, les aclaro que todos estos barrios estan poblados por clase media/media alta como la descrita. Por supuesto en estos barrios no vive ni Botín, ni sus hijos, pero tampoco quedan al alcance de personas con sueldos de obreros.

La descripción de la casa sería como mínimo 90 m2  construidos (70 m2 útiles) mientras que los que desean vivir en las afueras solicitan un adosado de 120m2 de vivienda, viviendas que tal como se describen, suelen ser las habitualers para una familia con ese estatus, ingresos y edad, casas ni muy austeras ni en exceso  lujosas, como dice mi mujer, “apañaditas”.

¿Hay viviendas para ellos en el mercado en este momento?

Muy fácil saberlo, vamos a Idealista, ami juicio el mejor portal para la búsqueda de pisos en España, a ver que se ofrece con esas características:

a) En el primer caso con estos parámetros  Ibiza, o El Niño Jesús máximo 275.000 euros, 60 metros o más,  el resultado obtenido es  “lo sentimos, por ahora no hay viviendas con esas características en esta zona”

 b) En el segundo caso los parámetros són, Sanchinarro y Valdebebas  275.000 euros, 60 metros o más. El resultado es  una vivienda de las siguientes características  parque valdebebas…  2 dorm   90 m²   166.000 eur obra nueva

 c) Y en el tercer caso, los parámetros son: Las Rozas o la Navata. 275.000 euros 130 metros o mas, resultado, “lo sentimos, por ahora no hay viviendas con esas características en esta zona”·

 Una vez me he puesto a buscar, por si daba la casualidad de que no hubiera nada con las características en la zona arbitrariamente seleccionada, he ampliado la búsqueda de pisos de las mismas características a otras zonas adyacentes, más o menos similares, pero algo menos cotizadas y el resultado sigue siendo desolador. Encontramos un solo piso, bastante alejado del centro y de cualquier sistema de transporte y con solo dos dormitorios.

La conclusión que se saca de este, (indudablemente superficial), estudio, es que la pareja que se quiera cambiar de vivienda, que posiblemente lleve años viviendo en pareja y desee cambiar de casa porque ya tenga, o desee, tener un hijo y no ya cabe en la que vive, no podrá comprar algo, que entendemos todos que se construyó pensando en ellos como cliente. Igual podríamos haber hecho con sueldos de obreros y barriadas populares, nadie puede comprar lo que en principio se construyó para ellos.

Como hoy además. no hay el incentivo que existía antes, de que “no importa lo que haga porque comprar es siempre un buen negocio”, sino más bien “esperar a que bajen”. se explica meridianamente la razón de la paralización total del mercado, que repito, no es más ni menos, que el cliente no puede adquirir aquello que le gusta, en cuyo caso se abstiene de comprar hoy lo que no quiere, para seguir esperando con la idea clara, de que al menos mañana sera igual de caro o habrá bajado y habrá ahorrado un poco más.

¿Cuánto tendrá que bajar todavía la vivienda? 

Pues hagamos el ejercio contrario, veamos a cuanto se cotizan las viviendas indicadas en este momento. Miramos nuevamente en Idealista y sacampos los valores extremos de los pisos de ese tipo.

En Ibiza los pisos de 90 metro estan entre 380.000 y 650.000 euros digamos que un precio medio de 515.000 euros

En Sanchinarro los pisos de 90 metros nuevos están entre 370.000 y 475.000 euros lo que da un precio medio de 422,500 euros

En las Rozas fluctuan entre 290.000  y 600.000 euros o sea 445.000 euros

Es decir que la vivienda media para esta pareja media teórica vale  460 833 euros o lo que es lo mismo  aproximadamente un 60% mas cara de lo que el cliente puede pagar.

Puedo haberme equivocado en algo pero lo cierto es que el precio de mercado está al menos un 30% por encima de lo que se puede pagar, (Ha de bajar un 30$ el precio del piso, o subir un 60% lo que pueden compar los clentes, es lo engañoso de los porcentajes). En estas condiciones el mercado de la primera vivienda, (la segunda vivienda es otro mundo del que otro día hablaremos), no puede menos que seguir cayendo.

Lo que la experiencia dice es que la vivienda cae muy lentamente, en Japón estuvo bajando durante 19 años seguidos y claro esta,la gente no puede pasarse toda la vida esperando formar un  hogar.

¿Cuál es mi consejo?

 Calculen cuanto es lo que pueden pagar

Háganlo como les he indicado y que decidan cual es lo menos que aspiran a tener. Una vez definido sabran que i donde buscar y cuanto pueden pagar por ello racionalmente

Sean costantes

Dediquen a buscar piso un tiempo fijo a la semana, encontrar un chollo es más dificil que pescar salmones, y los pescadores, se van hasta los rios salmoneros a probar suerte todos los dias en que les dejan pescar). Buscar piso, como cualquier otra obligación, es aburridisino, lo sé perfectamente, pero quien algo quiere, algo le cuesta y encontrar casas a un precio asequible, (no digo barata), es dificil y hay que dedicar esfuerzo  

Ponga alertas

Los bancos están liquidando casas silenciosamente a precios muy interesantes, por ejemplo, también aparecen pisos procedentes de herencias y, (desgraciadamente), de matrimonios rotos, que se venden de saldo. Conviene poner alertas en Idealista y en un lugar poco utilizado  “Un millón de casas“  que tiene la virtud de buscar con su buscador dentro de todas las web de las agencias y promotoras, y es en las agencias  que es donde aparecen los pisos de los bancos- Estas alertas les avisarán cuanto antes de los chollos, de forma que si aparece uno de ellos no nos lo pisen otros.

Siembre tu publicidad en las agencias

Pasa a una actitud activa. Visitar las agencias en especial las de las zonas que interesan y las grandes franquicias, dejamdo una nota tamaño folio escrita con letra grande, para que se les quede grabado a los vendedores,  las carácterísticas de lo que queremos y el precio máximo (menos un 10%, que ellos ya aumentarán por su cuenta) que estamos dispuestos a pagar, sin olvidar naturalmente el tetéfono y el  email. (parece de cajón, pero se olvida), recordar que las agencias, en especial los grandes, son las que están vendiendo los pisos que se quedan los bancos por impago de hipotecas por el importe de la hipoteca pendiente, es decir en muchos casos un buen precio. 

Hagan ofertas

Si una casa, por el anuncio te gusta en principio ytiene un precio hasta un 20% mas cara de lo que pueden pagar y lleva anunciandoise más de dos meses, haz a   los  dueños la oferta de ir a verla si estan dispuestos a venderla porlo que puedes pagr. En la oferta debes dar sensacion de seriedad, de que si te gusta la compras de inmediato sin discutir más el precio. Te sorprenderías de la cantidad de vendedores que están dispuestos a rebajar el precio ante una oferta en firme.

Estudien la alternativa del alquiler  

Si no encuentras lo que quieres a un precio razonable, vete momentaneamente de alquiler a la casa que hoy necesitas (que generalmente no es de tres dormitorios), y ahorra la diferencia entre el alquiler y la cuota de la hipoteca como si estuvieran pagando el piso, para tener en efectivo en su momento lo más posible y poder aspirar a casas mas caras con la misma hipoteca.

Paciencia  

No desesperen y sigan buscando tranquilamente, pues más pronto o más tarde los propietarios, particulares o constructoras, se convencerán que a los precios actuales, no venden y los pondrán mas razonables, o sea a precios que tu, (con esfuerzo, pero sin suicidios), puedan pagar.

 Visiten visiten y visiten pisos

Vean muchos pisos tanto nuevos como usados, con el fin de saber perfectamente y deun vistazo, independientemente de la obra que necesite , cual es el valor de un piso  y sepan evaluar sobre la marcha si el precio que te dicen es alto o bajo. has de terminar siendo un buen tasador enel tipo de vivienda que estás buscando.

Decisión a la hora de conprar  

Si por fin das con un piso que les gusta y puedes pagar sin ahogo, compralo sin dudar y sobre la marcha, u otro se te adelantará. Deben tener resarvado siempre un dinero en efectivo, por ejemplo el 5% del importe de la casa, para el pago inmediato de la una señal. (¡Ojo! la señal la pagaran soiempre despues de consultar con un abogado el contrato que les presenten). 

Pues puede que los pisos siga bajando, pero si puedes tu comprar el piso, otros muchos también pueden y el precio de los pisos, cuando llegue a los niveles del piso que han encontrado se estabilizará por mucho tiempo,  (quiza despues bajen o suban Dios dirá), pues la demanda embalsada, que es mucha, ira  absorbiendo los pisos que salgan a esos precios y tardará mucho en volver a haber, abundancia de pisos en oferta en esas condiciones.  

Gpunto

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