Inmuebles y futuro – Mercado inmobiliario 2035, la demanda

Autor  G.

La mayoría de nosotros compramos una casa con hipotecas de veinte o más años de duración. Nuestra intención al hacerlo, es disfrutar del uso de una casa y a la vez, colocar nuestros ahorros en un bien inmobiliario, nuestra propia vivienda.

Es por ello, que aunque desde un punto de vista puramente económico se diga que estamos fuertemente endeudados, nuestra sensación personal, no es que adquirimos una fuerte deuda sino que estamos invirtiendo nuestros ahorros. Es decir no nos sentimos endeudados, sino más bien todo lo contrario, nos sentimos como unos modestos ahorradores, que realizamos un sacrificio para reunir un capital,  a la vez que disfrutamos anticipadamente de la propiedad de una vivienda, que de momento, eso lo tenemos claro, no es nuestra sino del banco.

 Es por tanto interesante conocer el estado de la vivienda dentro de 25 años, cuando la propiedad sea realmente nuestra, pues al menos de momento y mientras nosotros estemos pagando una cuota de la que el 70% son intereses, tenemos claro que la propiedad es del banco y debe ser él y no nosostros el que sufra si baja el valor de la propiedad.

En la fecha en que nosotros seamos los propietarios es cuando nos debe preocupar como está el negocio inmobiliario, por si de repente deseemos transformar nuevamente en líquido el capital que hemos estado ahorrando a lo largo de nuestra vida.

¿Cómo estará el mercado inmobiliario en el 2035?

Desde de luego, no puedo más que reconocer que especular sobre ello, solo tiene sentido a efectos puramente académicos y no económicos, o que como se dice vulgarmente, todo lo que viene a continuación, no son más que “pirulas mentales”, pues son tantas las variables que afectan a un mercado a tan largo plazo, que cualquier conclusión a la que lleguemos, tendra tal lastre de margen de error, que no puede ser tomada seriamente como guía de actuación.

Pero en este mercado y a este plazo, solo existen dos formas de tomar decisiones, o utilizar un método lógico, o comprarse un dado y si sale tres o mas, es Sí, y si sale de cero a dos, es No. Entre estos dos métodos escoja Vd, el que le parezca más fiable para tomar decisiones que prefiera, pues yo no conozco otro. 

Qué demanda nos vamos a encontrar.

Muchas son las variables que influirán en el mercado inmobiliario, pero la de mayor influencia es pura y simplemente la ley de la Oferta y de la Demanda, es decir cuanta gente estará ofertando una casa por entonces y cuanta gente habrá buscando casa.

En este punto, quienes ya vivie en una vivienda y simplemente la quieren cambiarla por otra, no influye en  el mercado, pues por un lado retiran una vivienda del mercado y por otra parte, añaden otra, por tanto en el computo total de la oferta y demanda no influye. Incluso quienes viven en alquiler y deciden pasar a la propiedad de una vivienda, o viceversa, no afectan el mercado, salvo que sean personas que hasta el momento de la compra compartían una vivienda y pasan a ocupar cada uno de ellos viviendas independientes, como por ejemplo les cocurre a los divorciados, aun que como a medio plazo la gran mayoría vulven a vivir en pareja tampoco a estos les tomaremos en cuenta.. 

Las “quintas”

Por tanto la demanda de viviendas, en una primera aproximación,  la podemos hacer equivalente a la mitad de las personas que en un momento determinado tiene 25 años, las famosas “quintas” de quando había la “mili”,  (puesto que normalmente los jóvenes forman pareja), pues a esa edad, más o menos es cuando abandonan el domicilio paterno para establecerse por su cuenta, bien independientemente, bien compartiendo piso con otros de su generación, pero solo de modo temporal y teniendo como objetivo final el vivir en pareja. Claro está que habrá siempre una parte de ellos que viviran solos  y otra, que se quede hasta el resto de sus días con mama, pero a efectos estadísticos no los tendremos en cuenta.

Los emigrantes extrajeros

No podemos olvidarnos de la inmigración, pues a efectos prácticos, quien abandonó una vivienda en Rumania o Ecuador y adquiere o vive en alquiler en España, si bien en el cómputo universal, ni añaden ni retiran viviendas del mercado, en el mercado local si que retiran viviendas, y una cosa que nunca podemos perder de vista es que la vivienda es un bien INMUEBLE, es decir que a diferencia de la mayoría de los bienes, no se puede trasladar allí donde haya un mercado favorable a su comercialización sino que, allí donde se levanta  se queda, independientemente de que en ese sitio falten o sobren viviendas.

Esto es algo que no se puede perder de vista en este mercado, pues es de suma importancia. Así por ejemplo, en los años 50 la fuerte emigración de los pueblos hacia las grandes ciudades, creó un gravísimo problema de viviendas en las zonas urbanas, las grandes urbes se rodearon de un amplio cinturón de chabolismo y figuras como las pensiones con patrona y el alquiler de habitaciones con derecho a cocina, pasaron a primera plana de la actualidad.

Mientras tanto en los pueblos, las casa abandonadas por los emigrantes, se venían abajo literalmente y no había pueblo que no tuviera casas con el techo hundido, porque los que quedaron en el pueblo, no fueron suficientes, ni para ocuparlas, ni tan siquiera, para darlas un uso alternativo que fuera lo suficientemente interesante, como para justificar la inversión mínima que evitara su ruina.

Hicieron falta decenios de crecimiento económico sostenido para eliminar del mercado, las habitaciones con derecho a cocina y casi totalmente el chabolismo, con labores estatales de realojo, que costaron fortunas a las arcas públicas y más años aún fueron necesarios, para que la mejora del nivel de vida de  las familias españolas, fuera la suficiente, como para poder pagar el mantenimiento de una casa en el pueblo, con el único fin de darla uso un mes, en el mejor de los casos, como segunda vivienda.

Por un cierto tiempo no volvimos oír hablar, de habitaciones con derecho a cocina, ni de casas abandonadas, ni casi de chabolismo, hasta que otra hornada de emigrantes, estos procedentes del Tercer Mundo, volvieran a ver florecer nuevamente los barrios de chabolas, y que la actual crisis económica hiciera volver a tomar protagonismo a las “viviendas compartidas”, que no son mas, que las habitaciones con derecho a cocina de los años 50, o en su versión mas dura, los llamados “pisos patera”, que dan un precario lugar para dormir a emigrantes de diversas nacionalidades, en el momento de su incorporación a la sociedad occidental.

Las emigraciones interiores

Por último no podemos dejar de lado las emigraciones interiores. Parece que hoy ya no hay flujo de personas de los pueblos a las ciudades o que al menos el flujo se compensa con el existente desde las ciudades hacia los pueblos o al menos los lugares menos urbanizados, de forma que de momento el saldo total se mantiene más o menos estable, pero yo diría que hay señales de un retorno al campo, la conciencia ambiental se nos ha despertado a todos y conceptos como “calidad de vida” no ocultan más que un autentico deseo de abandonar el stress de las grandes ciudades por la vida en lugares menos electrizantes.

El antiguo castigo de los que ganaban la oposición con mal número, el “ir a provincias”, se esta transformando en que en muchos casos en el deseo de los primeros opositores en la lista, que cada vez con más frecuencia solicitan voluntariamente ir a lugares que antes se consideraban “destierros”, por muchas razones, la más importante la mejora de las comunicaciones y en segunda instancia la “globalización interior”, es decir que hoy en día, cualquier punto de la geografía española, incluso el más recóndito, tiene a una distancia menor de 50 Kilómetros en aceptable estado de circulación, o sea a una hora de coche, cualquier cosa que podamos desear, en  ocio, en comercio, en servicios sanitarios y en cualquier otro tipo de servicios y mercados.

Por tanto vivir en cualquier punto de la geografía española con un automóvil, viene a ser muy similar en ventajas e inconvenientes a vivir en una ciudad dormitorio del cinturón de una de las siete grandes urbes que hay en España, con la ventaja añadida de un mayor contacto con la Naturaleza y un menor coste económico.

En mi opinión este flujo de las ciudades al campo se comienza a dar pero se multiplicará a medida que estos lugares reciben mas personas jóvenes que los dinamicen y las tecnologías permitan cada vez a más personas establecerse lejos de los centros de consumo porque mediante Internet, para cada vez mas trabajos lo mismo dará vivir en el centro de Madrid que en medio de las Ordenas Reales, por poner un ejemplo de sitio solitario.

En el próximo post la oferta

Concluyo aquí con lo que no es mas que un apunte de la demanda de los factores demográficos que vislumbro en la demanda de viviendas. En el próximo post, hablaré de la otra parte la oferta de viviendas, No obstante cada uno de los tres puntos indicados, la pura demografía, la emigración y la emigración interior, será objeto de post específicos que ayudaran a entender las fuerzas que actuarán en el Mercado Inmobiliario dentro de 25 años.